湖南法治報全媒體記者 羅霞 實習生 劉暢 通訊員 彭雪嬌 肖歡
盛夏8月，萬物爭榮。
婁底市婁星區長青街道某房產項目工地，一派熱火朝天的建設場景。
此前，這里兩棟建筑樓房還處于破敗不堪、環境惡劣的狀態。盡管婁底市某公司提出愿意收購這些房產進行開發，但長達近10年協商一直未果。直到2023年5月，這場歷經曲折的房屋收購才最終塵埃落定。
“這件事能夠成功，關鍵在于我們邀請了公證機構介入事中、事后的事務處置，既保證了公平公正，又維護了開發商與業主的合法權益。”婁底婁星區長青街道辦事處人大聯工委主任王全感慨地說。
多年拉鋸戰
數年前，婁底某公司在婁星區購買了一塊土地，正處于開發建設階段。考慮到整體美觀和布局，公司計劃一并收購附近兩棟老舊樓房，以實現整體開發。
這兩棟樓房年久失修，其中一棟建于20世紀70年代，部分房屋已經嚴重的漏水和掉漆。
盡管條件如此，公司與兩棟樓房共28戶業主進行了長達多年的談判，部分業主態度搖擺不定，耗費了大量的時間和精力，也始終未能達成共識。
這場拉鋸戰自2014年起，集中持續在2019年至2022年。最終，公司放棄兩棟樓房收購，對已購土地進行單獨開發施工。
然而，部分業主卻向政府部門反映，稱施工影響了他們的居住環境，要求立即停工。還有業主表達了強烈出售房屋的意愿。
公司不得不暫時停止施工。其間，公司仍需承擔一定的工程費用，損失日益增加。
“業主聯名給我們送來了書面報告，請求政府出面談判，讓開發商收購房子。”2023年2月底，王全收到多名業主的聯名報告。
王全多次與業主及開發商溝通協商后，雙方達成初步協議：開發商愿意以統一價格收購兩棟樓房。
但新的問題又擺在面前。如果簽了協議，開發商不能及時支付房款如何保障業主權益？如果有業主反悔又該如何維護開發商的合法權益？
此時，王全想到或能引入公證機構介入，作為第三方保持中立，作為溝通雙方的橋梁，保障雙方權益。
他聯系了湘中公證處，對此項目提供全程公證服務，為這個曾一度陷入僵局的項目帶來了轉機。
2023年5月，公證人員在現場查看騰房進度。
半份協議書
證處接到這一工作任務后，考慮到此案拖延時間長，人員涉及面廣，經濟利益多樣等方面的復雜性。湘中公證處負責人曾赟向市司法局副局長趙晚村專題匯報。市司法局立即組織召開會議，深入剖析項目的核心要點，分析實施過程中可能遇到的復雜難題與潛在風險。決定成立專門領導小組負責此事，劉育龍便是其中一名公證員。
他們分別與開發商代表、業主進行了10余次會面，希望全面了解雙方的訴求與期望。
劉育龍告訴記者，業主意見需求多種多樣：有對繼承問題導致的購房款分配異議、房屋實際面積與產權證不符要求重新計算，以及基于樓層、朝向等因素希望獲得更高收購價格等等。
公證人員一方面耐心溝通和多角度向業主分析相關利弊，另一方面積極向開發商反饋訴求，努力尋求可協商的解決方案。
“不管是否同意房屋收購，房屋產權確認都是非常有必要的。要保護業主權利，首要任務便是先明確房屋的產權情況。”為此，公證處派出公證人員與28戶業主溝通，進行細致地篩查與核實。
核查情況更讓公證人員感到棘手。部分業主已故，其子女居住分散；一些業主身處海外，暫時無法回國；房產證與國土證信息不匹配；部分業主僅有房產證，缺少土地使用權證；還有業主已售房屋但過戶手續未完結。
公證人員甚至發現了半份協議書的情況。“兩姐妹共同繼承自母親的遺產，她們各自擁有一半產權。姐姐愿意出售，而妹妹則不愿意，這就產生了之前她們與開發商簽署的半份協議書。”
為確保產權明晰，公證人員多次前往不動產登記中心、檔案館和民政等部門，核實業主和房屋等信息。
全面了解情況后，公證人員協助業主辦理了相關手續。對于已故業主，鑒于房產多以夫妻工齡折算購買，依法應視為夫妻共同財產，公證人員陪同其家屬辦理繼承過戶；對于海外業主，公證處利用遠程視頻技術，指導完成委托書公證；對于房產證與國土證信息不符或過戶未完成的情況，公證人員上門服務，辦理公證并完成過戶登記。
?公證人員現場辦理相關公證手續。
搭建信任橋梁
盡管此時業主與開發商已達成了初步共識，但由于長期的分歧和不信任，項目的推進依然充滿挑戰。
“公證處作為獨立的機構，依法獨立行使公證職能，能夠保持中立，不偏袒任何一方，在雙方溝通中起到了橋梁作用，而且是我國法律規定的提存機構，具備專業性和權威性。”為了讓雙方安心交易，曾赟建議在解決涉及大額資金交易、產權轉移、復雜利益分配以及存在信任危機的糾紛時，采用提存公證的方法，將收購款項打入公證處提存賬戶，確保資金安全。這可以消除業主們對于款項被挪用或無法及時支付的擔憂，增強他們的信任感。
開發商與業主均接受此方案。但考慮到項目收購的復雜性和不確定性，前者希望分4次支付房屋收購款，而業主對開發商的財務實力和項目執行能力存在一定的疑慮，擔心在交付產權證和快速騰房后，購房款無法及時到位。
“如果業主反悔，將為開發商帶來巨大損失；如果開發商不及時支付收購款，又會損害業主的合法權益。在協議簽署和過戶過程中，我們必須確保每一個環節都萬無一失。”曾赟表示，在充分考慮雙方需求的情況下，公證人員又對收購協議進行了10余次修改。最終雙方在付款方式、時間節點和違約責任上達成一致。
2023年4月，雙方在公證員的見證下簽署了《房屋買賣協議》。
辦理完委托公證，開發商將購房款的20%存入公證處的提存賬戶。
當業主開始騰空房屋時，公證人員又遇到了新的問題。
一些年長的業主因家中物品眾多且不舍丟棄，可能無法在協議規定的時間內完成房屋騰空。公證人員迅速采取行動，一方面與街道辦緊密溝通，安排人員和車輛協助騰房。另一方面，耐心督促業主盡快整理物品，確保騰房工作能夠順利進行。
最終，所有業主的房屋在2023年5月中旬全部騰空。
隨后，開發商將80%的購房款存入公證處賬戶。月底，房屋順利過戶至開發商名下，公證人員將提存賬戶中的款項依照協議轉入業主賬戶。
僅用兩月余，項目圓滿完成。不僅確保了法律程序的順利進行，也為業主和開發商之間建立了信任的橋梁，為當地營商環境貢獻了公證力量。
責編：譚好
一審：譚好
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
